Ação Renovatória: Principais Aspectos Jurídicos


09/02/2017
Vinícius dos Santos Siqueira

Antes de fazermos uma análise sobre a ação renovatória, é importante tecer considerações sobre o que essa ação busca resguardar.

A localização do imóvel é um dos principais fatores de sucesso de um empreendimento e, por isso, tem importante destaque no ordenamento jurídico já que pode ser motivo de inúmeros litígios entre locador, locatário e terceiros.

Esse local geográfico em que se estabelece o empresário é denominado ponto, também chamado de “propriedade comercial”. Trata–se de um fator essencial ao se desenvolver um empreendimento, devendo o empresário escolher o ponto que melhor atenda suas necessidades com relação ao cliente, fornecedores, insumos e outros aspectos.

Como era de se esperar, por ter importante valor econômico tanto para o empresário como para o locatário, preocupou–se o legislador em trazer segurança ao empresário que deseja continuar sua atividade na mesma localidade.

Para tanto a lei exige alguns requisitos, maioria dos quais estão dispostos no artigo 51, da lei 8.245. Vejamos:

“ Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

§ 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Como se vê, este instrumento jurídico é dependente de certos pré–requisitos cumulativos, pois, se é possível que, pelo esforço do locatário, o locador possa obter valorização do imóvel locado, não está afastado que possa o inquilino também obstar a fruição do direito de propriedade deste.

Disso exposto, pode–se dizer que o primeiro requisito é que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da proteção especial os contratos verbais e os que estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua duração.

A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. Desse modo, importante esclarecer que, com relação aos cinco anos exigidos pela lei, há duas maneiras de se preencher esse requisito, se o próprio contrato tem duração de cinco ano ou mais, ou se a soma de dois ou mais contratos sucessivos com prazo determinado alcance esse período. Por exemplo, as partes celebram um contrato de dois anos e, em seguida, um contrato de 3 anos. Totaliza–se, assim, os 5 anos para propor a ação renovatória.

Desse modo, atendendo–se aos requisitos estabelecidos pelo artigo 51, dentre os quais o período de 5 anos, o locatário deverá propor uma proposta de aluguel, cuja petição deverá conter, além dos requisitos do art. 319 do novo código de processo civil (antigo 282, do antigo cpc), os requisitos dispostos no art. 71 da lei 8245, quais sejam:

“ Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do código de processo civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos i, ii e iii do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V — indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no ministério da fazenda, endereço e, tratando–se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

Como se vê, há uma série de normas rígidas para o exercício da ação renovatória, isso porque, enquanto de um lado temos o empresário buscando a continuação de sua atividade empresária, protegendo seu esforço para a valorização do ponto; do outro temos o proprietário do imóvel e seu direito constitucional de exercício da propriedade. Dessa maneira, cumpre ao locador cumprir com todos os seus compromissos assumidos, sob risco de não ter sua ação renovatória aceita.

Por isso, nessa ação exige–se não apenas o cumprimento dos requisitos da lei, como também o fiel cumprimento dos termos contratuais estabelecidos entre as partes.

Deve–se destacar ainda o prazo da renovação de locação. Dever–se–á propor a ação no prazo decadencial de um ano a seis meses antes do fim do contrato a ser renovado. Caso tal prazo seja encerrado e o locatário continuar a exercer e cumprir as obrigações de locação, considera–se prorrogado o prazo locatício. No entanto, o locador poderá, nesta hipótese, retomar seus bens mediante simples aviso ao locatário, com antecedência de 30 dias.

Desse modo, é necessário que o locatário tome todas as precauções devidas no momento da celebração de um contrato de locação para fazer jus a ação renovatória, assegurando, assim, as suas garantias de proteção do ponto.

Qualquer dúvida sobre o Ação Renovatória e demais dúvidas sobre locação empresarial ou residencial, estamos à disposição.